ราคาประเมินอาคารชุด พ.ศ. 2565 กรมธนารักษ์พิจารณาเลื่อนการประกาศรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และสถานการณ์โควิด-19  ราคาประเมินคอนโดมิเนียมปี 2565 ยังคงใช้ในปี 2559-2563 สำหรับใครที่คิดจะซื้อ ขาย เช่า หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาข้อควรรู้เกี่ยวกับราคาประเมิน 

การประเมินราคาคอนโดมิเนียมเป็นไปตามราคาตลาดในขณะนั้น โดยทั่วไปกรมธนารักษ์มีหน้าที่กำหนดราคากลางแต่ถ้าทำโดยกรมที่ดินหรือจากบริษัทประเมินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคารจะมีราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดเล็กน้อย ดังนั้นราคาประเมินตลาดที่แท้จริงของคอนโดจะสูงกว่าราคาประเมินของทั้งสองฝ่ายดังที่ได้กล่าวมาแล้ว

ราคาประเมินจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี ขึ้นอยู่กับทำเล พื้นที่ หรือการพัฒนาที่ดินของคอนโดนั้น ๆ โดยเฉพาะหากเป็นย่านที่มีความเจริญหรือการพัฒนาที่ดินที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคมากขึ้น ราคาประเมินก็จะสูงขึ้นตาม

ปัจจัยในการคิดราคาประเมิน คอนโดมิเนียม

• ราคาประเมินหน่วยต่อตารางเมตรของทางราชการ คอนโด High-rise มีผลมากกว่า
• คอนโดประเภทห้องสตูดิโอ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน รวมถึงพื้นที่ใช้สอย สภาพห้อง ตำแหน่งชั้น และลักษณะอื่น ๆ เช่น วิวเมือง วิวสวน หรือลักษณะอื่น ๆ ล้วนมีผลต่อราคาประเมินทั้งสิ้น
• การตกแต่งห้อง แม้จะเป็น คอนโดมือสอง ที่ผ่านการรีโนเวท Fully furnished อาจส่งผลต่อราคาประเมินมากกว่าห้องที่ดูทรุดโทรมไม่สวยงาม
• อาคารมีสภาพทรุดโทรมหรือบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพสวยงามเหมือนใหม่หรือไม่? มีผลอย่างมากต่อการประเมิน
• ราคาตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายอยู่ในละแวกเดียวกันหรือใกล้เคียงสามารถใช้เปรียบเทียบได้ ให้ใกล้เคียงความเป็นจริง

ประเภทของการประเมินราคาคอนโด

จะมีทั้งราคากลางและราคาประเมินของบริษัทหรือเอกชน ดังนั้นหากจำแนกออกมาให้ชัดเจน สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทดังนี้

• ราคาประเมิน คอนโดมิเนียมของทางราชการ

ราคาประเมินของทางราชการเป็นราคาที่ออกโดยกรมธนารักษ์ ใช้เป็นราคากลางในการประเมินโดยมีมาตรฐานที่ใช้อ้างอิงได้

• ราคาประเมินของเอกชน

ราคาประเมินเอกชน ราคาประเมิน ในส่วนนี้จะอ้างอิงจากราคาประเมินของทางราชการและบริษัทเอกชนที่รับประเมิน จากนั้นจะมีการนำข้อมูลไปใช้ประโยชน์ในด้านต่าง ๆ เช่น ข้อมูลที่ได้จากการค้นคว้า ราคาล่าสุดที่ธนาคารปล่อยกู้ ราคาตลาดจริง และปัจจัยอื่น ๆ เพื่อหาราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ประเมิน

ความสำคัญของราคาประเมิน คอนโดมิเนียม

 หลัก ๆ เป็นเรื่องของความคุ้มค่า คุ้มราคา ในที่นี้จะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน

• ซื้อหรือลงทุนในคอนโด

หากคิดจะซื้อคอนโดควรทราบราคาประเมินก่อนเพื่อต่อรองราคาให้เหมาะสม ราคาประเมินกลาง เป็นหลัก เพราะมีหลายคนที่ซื้อคอนโดโดยไม่ตรวจสอบ มีโอกาสซื้อคอนโดแพงกว่าความเป็นจริง

• ขายหรือให้เช่าคอนโด

ก่อนขายหรือปล่อยเช่าคอนโดควรรู้ราคาประเมิน นั่นคือสิ่งที่พวกเขาเป็นเจ้าของ เมื่อรู้แล้ว ก็จะสามารถกำหนดราคาคอนโดที่ต้องการขายหรือเช่า รวมถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าว่าคุ้มค่าและเหมาะสมหรือไม่ หากราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินมีโอกาสขาดทุน 

ราคาประเมิน คอนโดมิเนียม ใช้ทำอะไรบ้าง

• ขายคอนโด

มีการคำนวณสอง ค่าธรรมเนียมการโอนและอากรแสตมป์ ต้องอ้างอิงราคาประเมินของทางราชการและราคาขายจริง ต้องนำภาษีหัก ณ ที่จ่ายมาคำนวณและใช้เป็นฐานในการคำนวณ

หากคอนโดครอบครองไม่เกิน 5 ปีและไม่ได้ย้ายออก จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% เป็นราคาอ้างอิงหรือบวกเพิ่มจากราคาซื้อจริง ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน

• โอนคอนโด

หลังจากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้กับตัวเองแล้ว ผู้รับโอน หรือเจ้าของจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนคอนโดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน โดยการคำนวณอัตราค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์จะใช้ราคาประเมิน คอนโดมิเนียมมาคำนวณ

• จดจำนอง

การซื้อคอนโดมือหนึ่งจากโครงการจะมีการคิดค่าจดจำนองจากมูลค่าคอนโดที่ใช้ค้ำประกัน ธนาคารจะกำหนดราคาพร้อมกับข้อมูลอื่นประกอบการประเมินโดยไม่ใช้ราคาอ้างอิงจากการประเมินของทางราชการ ทำให้ส่วนนี้แตกต่างจากส่วนอื่น ๆ

• ขอสินเชื่อ

หากเจ้าของคอนโดที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องการนำคอนโดไปค้ำประกันการกู้กับธนาคารก็ต้องใช้ราคาประเมินที่ออกโดยธนาคารเป็นหลักในการคำนวณวงเงิน

• เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เมื่อซื้อคอนโดและมีชื่อในโฉนดที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะคำนวณโดยใช้ราคาประเมินเป็นที่ตั้ง

• ฟ้องร้อง

ในการฟ้องร้องศาลจะใช้ราคาประเมิน คอนโดแห่งนี้จะคิดค่าเสียหาย หรือกรณีใช้ทรัพย์สินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน การลงทุน และธุรกรรมต่าง ๆ

• ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูล สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบต่าง ๆ รวมถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนได้ โดยนำข้อมูลมาวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคตเพื่อประกอบการตัดสินใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ราคาขายของเราจะถูกกระทบจากราคาประเมินหรือไม่?

ค่าโอนกรณีค่าจดทะเบียนขายและค่าอากรแสตมป์ ทางเราต้องเสียค่าธรรมเนียม และอากรแสตมป์ตามราคาประเมินเช่นเดียวกับกรณีจัดซื้อ โดยมากจะเป็นช่วงที่ราคาประเมินมีแนวโน้มที่จะถูกเรียกเก็บสูงขึ้นค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์เหล่านี้ก็น่าจะสูงตามไปด้วย อาจมีการเจรจาให้ผู้ซื้อยอมรับทั้งหมด

การหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ถ้าเราขายคอนโดเราก็ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายด้วย ซึ่งภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคิดตามราคาประเมินดังนั้นหากบัญชีราคาประเมินใหม่สูงขึ้นก็จะส่งผลกระทบในแง่ที่ว่าหากเราขายหลังเดือนพฤษภาคม 2564 เราก็น่าจะต้องเสียภาษีบุคคลเหล่านี้สูงขึ้น

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเราถือครองคอนโดไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาในคอนโดอย่างน้อย 1 ปี เราจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า)ดังนั้นหากบัญชีราคาประเมินใหม่สูงขึ้นก็จะส่งผลกระทบในแง่ที่ว่าหากเราขายหลังเดือนพฤษภาคม 2564 เราอาจจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่สูงขึ้น

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้ที่ต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม เกี่ยวกับราคาประเมิน คอนโดมิเนียม