การขายฝากที่ดินเป็นรูปแบบหนึ่งของการทำธุรกรรมทางกฎหมายสำหรับการซื้อที่ดิน กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะเป็นของผู้ซื้อทันทีที่ไปจดทะเบียนนิติกรรมขายที่สำนักงานที่ดินในระหว่างนี้ผู้รับฝากขายจะให้โอกาสผู้ขายในการไถ่ถอนที่ดิน ภายในระยะเวลาที่กำหนดผู้ซื้อจะได้รับดอกเบี้ยสูงถึง 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อไถ่ถอน โดยส่วนใหญ่ผู้รับมอบจะมอบสวัสดิการต่างๆ ดอกเบี้ยถูกหรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อประกอบการตัดสินใจของผู้รับฝากขาย
ข้อดีของการขายฝากคืออะไร?
- การขายที่ดินโดยการฝากขายจะทำระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ณ สำนักงานที่ดิน จึงมีความน่าเชื่อถือและได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
- อนุมัติเร็วกว่าการขอสินเชื่อกับธนาคาร
- ได้วงเงินดีกว่าการจำนอง
- สัญญาซื้อขายฝากที่ดิน ไม่ต้องเช็คประวัติ แบล็คลิสต์ เครดิตทางการเงิน หรือ Statement
- หากพ้นกำหนดเวลาไถ่แล้วผู้รับฝากขายไม่สามารถไถ่ถอนที่ดินได้ ผู้ขายฝากอาจทำสัญญาขยายเวลาไถ่ออกไปได้ไม่เกิน 10 ปี เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันเป็นอย่างอื่นผู้ขายฝากยังคงครอบครองที่ดินอยู่
5 ขั้นตอนในการขายฝากที่ดิน
1.ประเมินราคาที่ดิน พร้อมตีราคา ผู้รับซื้อฝากทำการประเมินราคาที่ดิน พร้อมตีราคา ที่ต้องการขายฝาก
2.ทำนิติกรรมสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝาก เจรจาทำความตกลงราคาที่ต้องการ และการทำนิติกรรมสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน
3.ผู้ขายฝากได้รับเงิน หลังจากจดทะเบียน ผู้ขายฝากได้รับเงิน และ ผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินทันที หลังจากจดทะเบียน
4.อัตราดอกเบี้ย ให้ผู้ขายฝาก ไม่เกิน 15% ต่อปี ผู้รับซื้อจะกำหนดอัตราดอกเบี้ย ให้ผู้ขายฝาก ไม่เกิน 15% ต่อปี ตามกฎหมาย
5.ชำระดอกเบี้ย จนครบระยะเวลาไถ่ถอน ผู้ขายฝากจำเป็นต้องชำระดอกเบี้ยทุกเดือน จนครบระยะเวลาไถ่ถอน ตามที่สัญญาขายฝากกำหนด โดยผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนได้ ณ สำนักงานที่ดิน
เอกสารที่ใช้ในขั้นตอนขายฝากที่ดิน
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
ค่าธรรมเนียมการขาย ณ สำนักงานที่ดิน
- ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินที่ดิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (เฉพาะการขายฝากที่อยู่ในหลักเกณฑ์)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์
สัญญาซื้อขายที่ดิน สิ่งที่ควรมีในสัญญา
กฎหมายกำหนดให้ทำสัญญาขายที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญขอจดทะเบียนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือขายบ้าน
โดยสัญญาซื้อขายที่ดินต้องมีสาระสำคัญดังนี้
- สัญญาขายฝากที่ดิน จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา
- สัญญาขายฝากที่ดิน มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สิน ที่ดินที่จะขายฝาก
- สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก
- สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่
- สัญญาขายฝากที่ดิน ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่
ข้อกำหนดและเงื่อนไขการขายฝาก
ในการทำสัญญาขายฝากนั้น สิ่งแรกที่เราต้องศึกษาเลยก็คือ “ข้อกำหนด” และ “เงื่อนไข” เกี่ยวกับการขายฝากนั่นเองค่ะ ซึ่งตาม พระราชบัญญัติ คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 จะมีเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้
- การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน มิฉะนั้นจะถือว่าสัญญาซื้อขายที่ดินเป็นโมฆะ
- สามารถกำหนดราคารับซื้อคืนให้สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และต้องคำนวณตั้งแต่วันที่ขายจนถึงวันครบกำหนด
- ระยะเวลาไถ่ถอนต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี หรือมากกว่า 10 ปีเพื่อป้องกันผู้ซื้อกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายคืนสั้นจนผู้ขายไม่สามารถไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ทันกำหนด และ คุ้มครองผู้ซื้อกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นเวลา เป็นระยะเวลากว่า 10 ปี
ผู้ขายฝากมีสิทธิใช้ทรัพย์สินที่ขายไปในระหว่างการฝากขาย ผู้รับฝากขายสามารถนำไปใช้เพื่ออยู่อาศัยหรือทำการเกษตรได้จนกว่าจะหมดสิทธิไถ่ถอนตามที่ตกลงกันในสัญญาฝากขาย
ข้อควรรู้ ก่อนเซ็นสัญญาขายฝากที่ดิน
- การทำสัญญาซื้อขายที่ดินต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินที่กรมที่ดิน
- ในวันที่ทำสัญญา “ผู้ขายฝาก” จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ “ผู้ซื้อฝาก” ทันที
- ผู้รับฝากขายจะสามารถไถ่ถอนที่ดินจากผู้รับฝากขายได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงในสัญญา สัญญาต้องไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์
- ผู้ฝากซื้อจะได้รับดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนสูงถึง 15% ต่อปี
- ครบกำหนดสัญญาฝากขายที่ดิน ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่ถอนที่ดินได้ สามารถขอเจรจาต่อสัญญาได้จนจบกฎหมาย
ไถ่ถอนที่ดินจากการขายฝาก ต้องทำอย่างไร
สำหรับขั้นตอนการไถ่ถอนที่ดินจากการขายฝากมีเงื่อนไขและค่าธรรมเนียมดังนี้
ขั้นตอนในการไถ่ถอนที่ดิน
- เมื่อใกล้ถึงกำหนดเวลาไถ่ที่ดินผู้ขายฝากต้องไม่มีภาระในที่ดินที่ขายฝาก
- ผู้ขายฝากจะต้องส่งหนังสือแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนถึงผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายทราบระยะเวลาไถ่ถอนและจำนวนเงินที่ไถ่ถอน ต้องแจ้งก่อนวันครบกำหนดอย่างน้อย 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน
- และในกรณีที่ “ผู้ซื้อฝาก” ไม่ได้ดำเนินการแจ้งเป็นหนังสือไปยัง “ผู้ขายฝาก” ภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือ ไม่ได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ให้ “ผู้ขายฝาก” มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายในระยะ 6 เดือนนับตั้งแต่วันที่ครบกำหนดไถ่ถอนที่ดิน ตามที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก โดย “ผู้ขายฝาก” มีหน้าที่ชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา
เอกสารที่ใช้ในวันไถ่ถอนที่ดิน
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่ถอนที่ดิน
- เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาท
- อากรแสตมป์ใบรับ เรียกเก็บร้อยละ 50 สตางค์ คํานวณจากราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน